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马来西亚外国人士购置产业指南：了解州政府批准、外国人购置产业征费及购房程序
引言
马来西亚凭借其优越的地理位置、完善的基础设施、稳定的法律制度，以及相较于区 域内其他主要城市更具竞争力的房地产价格，持续成为外国投资者青睐的房地产投资 目的地。无论是为了投资、退休、移居或业务拓展，越来越多外国人士开始关注马来 西亚房地产市场所提供的各种机会。 虽然马来西亚一般允许外国人士购买房地产，但有关交易仍须遵守相关法律规定、各 州政策及审批程序。因此，外国买方在进行任何房地产交易前，应充分了解适用的法 律及拟购产业所在地的州属规定。 本文旨在概述外国人士在马来西亚购买房地产时应注意的主要法律事项。
外国人可以在马来西亚购买房地产吗？
可以。外国个人及外资公司一般均可在马来西亚购置房地产，但须遵守联邦法律、各 州政策及相关批准程序。 在马来西亚半岛，土地事务主要受《1965 年国家土地法典》所规管。然而，由于土地 行政属于各州政府权限，因此外国人购置房地产的规定可能因州属不同而有所差异。 因此，外国买方应先确认拟购买房地产所在地所适用的法律及政策。
外国人士可购买的房地产类别
一般而言，外国买方可购买下列类别的房地产：
• 住宅产业，包括共管公寓、公寓、服务式住宅及符合规定的有地住宅；
• 商业产业，例如办公室、商铺及店屋；
• 工业产业，但须符合相关州政府政策及审批要求。
然而，部分类型的产业一般禁止外国人士购买。
外国人士购置房地产的限制
一般禁止外国人士购买的产业类型:
1. 马来保留地
马来保留地专供马来人拥有，并受各州《马来保留地法令》所规管。一般情况下，该 类土地不得转让、出租或以其他方式处分予外国人士。买方可向相关土地局或土地注 册局进行正式土地查册，土地所有权文件通常会注明有关土地是否属于马来保留地。
示例： 新加坡籍的 A 先生拟购买森美兰州一间有地住宅。在签署买卖协议前，代表律师进行 正式土地查册，并发现土地所有权文件注明该土地属于「马来保留地」。由于根据相 关州法令，马来保留地仅限马来人拥有，因此有关交易无法继续进行。
2. 土著保留单位
根据各州房屋政策，部分产业被指定为土著单位，仅供符合资格的土著人士购买，一 般不开放予外国人士。买方可透过以下方式确认产业是否属于土著单位：查阅土地所 有权文件（如适用）；如产业仍属发展商总地契下，则向发展商确认；向相关州政府 查询。与马来保留地不同，若产业仍属于总地契名下，土著单位的身份未必会注明于 地契。因此，在实务上，律师一般会向发展商取得书面确认。
示例： 中国籍的 B 女士拟直接向发展商购买一间共管公寓单位。在尽职调查过程中，发展商 确认该单位属于尚未开放出售的土著单位。因此，除非获得相关主管机关批准解除土 著限制，否则该单位不得出售予外国买方。
3. 廉价及可负担房屋
外国人士一般不得购买政府可负担房屋计划下所兴建的廉价、中价或可负担房屋。买 方可透过以下方式确认产业性质：查阅发展商资料；查阅买卖协议；查阅土地所有权 文件（如适用）；向相关房屋机构或地方政府查询。律师亦会进行必要的尽职调查， 以确认有关产业是否属于政府可负担房屋计划。由于各州均设有不同的可负担房屋政 策，因此相关规定亦有所不同。
示例： C 先生拟购买一间售价 RM250,000 的州政府可负担房屋单位。其律师确认该单位属于 仅开放予符合资格马来西亚公民购买的政府房屋计划，因此外国买方不得购买该单位。
4. 受州政府限制的产业
部分州政府可能会针对特定类别的土地或产业施加额外限制。买方可进行正式土地查 册，并查阅土地所有权文件，以确认是否存在任何「利益限制」（Restriction in Interest）。律师亦会就有关产业是否涉及其他州政府限制或额外批准要求提供法律意 见。
示例： 一家外资公司拟购买农业土地作为未来发展用途。律师审阅相关州政策后，发现有关 交易须取得额外的州政府批准。因此，买方应确认有关批准能够取得后，方继续进行 交易。
外国人士购置产业的最低价格门槛
外国人士购置房地产一般须符合有关州政府所规定的最低购置价格门槛。有关门槛因 州属而异，并可能因产业类别不同而有所区别。
部分州政府会分别就以下不同类别的 产业设定不同的最低购置价格：
• 分层地契产业；
• 有地住宅；
• 商业产业；及
• 工业产业。
由于各州政府可不时检讨及调整相关政策，外国买方在签订任何买卖协议前，应向律 师或有关主管机关确认最新规定。目前一般情况如下：
• 联邦直辖区（吉隆坡、布城及纳闽）：RM1,000,000 或以上；
• 雪兰莪州：RM1,000,000 至 RM2,000,000（视地区而定）；
• 柔佛州：RM1,000,000 或以上，并须符合分区政策；
• 槟城州：威省 RM800,000；槟岛 RM1,000,000；
• 马六甲州：约 RM500,000 或以上；
• 沙巴及砂拉越：约 RM600,000 或以上；
• 其他州属：一般为 RM1,000,000 或以上。 州政府批准（State Authority Consent）
外国人士购置房地产最重要的法律要求之一，是取得相关州政府的批准。根据《1965 年国家土地法典》，凡涉及外国权益的土地转让，一般均须取得州政府批准后，方可 完成产权转让登记。州政府批准的申请程序通常包括：
1. 准备规定表格；
2. 提交所需证明文件；
3. 缴付行政费用；
4. 由有关政府部门审核申请；以及
5. 州政府作出批准决定。
有关申请通常由买方律师在买卖协议签署后负责准备及提交。审批时间因州属不同而 有所差异，一般可能需时数星期甚至数个月。倘若未能取得州政府批准，产权转让将 无法完成登记，并可能导致整个交易延误。
外国人购置产业征费-
经常被忽略的重要费用 除了购买价款、律师费、印花税、登记费、州政府批准申请费用及贷款相关费 用外，外国买方亦应特别留意部分州政府所征收的外国人购置产业征费（Foreign Acquisition Levy）。
外国人购置产业征费，是州政府作为批准外国人士购置房地产的其中一项条件 而征收的费用。该项征费与以下费用完全不同：
• 印花税；
• 律师费；
• 登记费；
• 州政府批准申请费用；及
• 贷款相关费用。
因此，外国买方切勿误以为缴付印花税及律师费后，便已涵盖所有政府收费。
为什么需要缴纳外国人购置产业征费？
有关征费属于州政府规管外国人士拥有房地产制度的一部分。主要目的包括：
外国人购置产业征费如何计算？
不同州政府采用不同的计算方式。征费可依据以下其中一种方式计算：
• 固定金额；
• 买卖价格的一定百分比；
• 产业市值的一定百分比；或
• 买卖价格与市值两者之间较高者作为计算基础。
举例而言，槟城州目前一般会就部分外国人士购置房地产征收约 3% 的外国人购 置产业征费，而该项费用属于其他交易费用以外的额外成本。不同州属所采用的征费 率及计算方式均有所不同。 由于有关外国人购置房地产政策及征费率可能不时作出调整，外国买方应在进 行任何交易前，向律师取得最新法律意见。
外国人购置产业征费何时缴付？
一般而言，外国人购置产业征费须于州政府批准申请获批后缴付。州政府在发 出批准文件时，通常会附带若干批准条件，其中包括规定买方须于指定期限内缴清有 关征费，方可使用有关批准办理产权转让登记。 若买方未能按时缴付有关征费，可能导致额外费用产生，并影响整个交易的完 成时间。因此，外国买方应在交易初期向律师索取完整的费用预算，以免于交易完成 阶段出现预算不足或其他不必要的困难。
马来西亚购置房地产程序
第一步：选择产业及进行初步调查 在决定购买产业之前，买方应先对有关产业进行尽职调查。调查范围一般包括： 核实业主身份；查阅土地所有权资料；确认是否存在利益限制； 确认产业性质及类别； 调查产业是否涉及任何产权负担，例如抵押、留置权或其他登记事项。通过完善的尽 职调查，可有效降低交易风险，并避免日后产生法律纠纷。
第二步：支付订金 当买方决定购买有关产业后，可根据双方协议支付订金，以保留该产业。订金 的金额及相关条款，应依双方所协定的条件而定。
第三步：申请贷款 如买方需要融资，可向金融机构申请房屋贷款。外国买方应注意，各银行对外国人士 的贷款审批标准一般较本地买方严格，包括贷款成数、收入证明及其他贷款条件均可 能有所不同。
第四步：委任律师 完成订购程序后，买方应尽快委任具备房地产买卖经验的律师协助处理交易。
第五步：签署买卖协议 买卖双方签署《买卖协议》（Sale and Purchase Agreement，简称 SPA）。SPA 是规范买 卖双方权利及义务的重要法律文件，通常包括：买卖价格；付款方式；完成交易期限； 先决条件；违约责任及补救措施。双方应于签署前仔细阅读协议内容，并咨询律师意 见。
第六步：申请州政府批准 签署买卖协议后，买方律师将代表买方向有关州政府提交州政府批准申请。州政府批 准属于整个交易过程中不可或缺的重要程序，并可能影响交易完成时间。待州政府批 准获批后，买方通常须按照批准条件缴付：外国人购置产业征费及其他州政府规定应 缴付的费用。
第七步：支付余款 买卖协议所规定的所有条件均获履行后，买方须于协议所订明的完成期限内支付余下 购房价款。
第八步：办理产权转让登记 待所有批准取得及有关文件备妥后，转让文件将办理印花税评定及缴纳印花税。随后， 产权转让文件将提交至相关土地局或土地注册局办理登记手续。完成登记后，买方正 式成为该产业的合法注册业主。
购置房地产涉及的费用
外国买方在购房前，应预留足够预算，以支付整个交易过程中所涉及的各项费用，包 括： • 购房价款； • 律师费； • 杂费及代垫费用； • 转让文件印花税； • 贷款文件律师费； • 州政府批准申请费用；及 • 外国人购置产业征费。
买方应于交易初期向律师索取详细费用预算，以便妥善规划整体购房成本。
外国买方常见的法律问题
1. 购买受限制产业
若买方未有事先确认产业是否属于土著保留单位或受其他法律限制，可能导致交易无 法完成，甚至产生不必要的延误及损失。
2. 州政府批准延误
州政府批准并非自动取得。审批时间可能较预期为长，因此买方应预留充足时间，并 避免影响买卖协议下的完成期限。
3. 融资困难
外国买方一般须符合较严格的贷款条件，包括：较低贷款成数；更严格的收入审核； 较高的资金证明要求。
4. 尽职调查不足
若未充分调查产业的法律状况，买方可能面临其他影响产权的法律风险。
5. 未遵守买卖协议规定
若买方未能依照买卖协议所规定的付款期限或其他义务履约，可能导致：须支付逾期 利息；卖方有权终止买卖协议；承担其他合同责任及法律后果。
常见问题
i. 外国人可以购买有地住宅吗？
可以。惟须符合有关州政府所规定的最低购房价格、州政府批准及其他适用规定。
ii. 外国人可以购买农业土地吗？
在某些情况下可以。然而，视乎土地性质及各州政策，可能须符合额外限制及取得进 一步批准。
iii. 州政府批准是否属于强制要求？
一般而言，凡涉及外国权益的产业转让，均须取得州政府批准后，方可办理产权转让 登记。
iv. 州政府批准一般需要多久？
审批时间因州属及个案复杂程度而异。买方应预留额外时间，以配合审批程序。
v. 外资公司可以在马来西亚购买房地产吗？
可以。惟仍须遵守适用法律、州政府政策及相关批准规定。
结论
马来西亚凭借完善的法律制度及具吸引力的投资环境，仍然是外国人士购置房 地产的热门地点。然而，外国买方在购房过程中，必须充分了解各项法律规定、产权 限制、州政府审批程序及各州不同的政策要求。 在交易初期委任经验丰富的房地产律师，不仅有助于进行全面尽职调查、办理 所需批准及完成产权转让手续，更能确保整个交易依法顺利完成，并有效降低潜在法 律风险。由于每宗房地产交易均具有不同特点及法律考量，外国买方在签订任何协议 前，均应寻求专业法律意见，以确保自身权益获得充分保障。
马来西亚凭借其优越的地理位置、完善的基础设施、稳定的法律制度，以及相较于区 域内其他主要城市更具竞争力的房地产价格，持续成为外国投资者青睐的房地产投资 目的地。无论是为了投资、退休、移居或业务拓展，越来越多外国人士开始关注马来 西亚房地产市场所提供的各种机会。 虽然马来西亚一般允许外国人士购买房地产，但有关交易仍须遵守相关法律规定、各 州政策及审批程序。因此，外国买方在进行任何房地产交易前，应充分了解适用的法 律及拟购产业所在地的州属规定。 本文旨在概述外国人士在马来西亚购买房地产时应注意的主要法律事项。
外国人可以在马来西亚购买房地产吗？
可以。外国个人及外资公司一般均可在马来西亚购置房地产，但须遵守联邦法律、各 州政策及相关批准程序。 在马来西亚半岛，土地事务主要受《1965 年国家土地法典》所规管。然而，由于土地 行政属于各州政府权限，因此外国人购置房地产的规定可能因州属不同而有所差异。 因此，外国买方应先确认拟购买房地产所在地所适用的法律及政策。
外国人士可购买的房地产类别
一般而言，外国买方可购买下列类别的房地产：
• 住宅产业，包括共管公寓、公寓、服务式住宅及符合规定的有地住宅；
• 商业产业，例如办公室、商铺及店屋；
• 工业产业，但须符合相关州政府政策及审批要求。
然而，部分类型的产业一般禁止外国人士购买。
外国人士购置房地产的限制
一般禁止外国人士购买的产业类型:
1. 马来保留地
马来保留地专供马来人拥有，并受各州《马来保留地法令》所规管。一般情况下，该 类土地不得转让、出租或以其他方式处分予外国人士。买方可向相关土地局或土地注 册局进行正式土地查册，土地所有权文件通常会注明有关土地是否属于马来保留地。
示例： 新加坡籍的 A 先生拟购买森美兰州一间有地住宅。在签署买卖协议前，代表律师进行 正式土地查册，并发现土地所有权文件注明该土地属于「马来保留地」。由于根据相 关州法令，马来保留地仅限马来人拥有，因此有关交易无法继续进行。
2. 土著保留单位
根据各州房屋政策，部分产业被指定为土著单位，仅供符合资格的土著人士购买，一 般不开放予外国人士。买方可透过以下方式确认产业是否属于土著单位：查阅土地所 有权文件（如适用）；如产业仍属发展商总地契下，则向发展商确认；向相关州政府 查询。与马来保留地不同，若产业仍属于总地契名下，土著单位的身份未必会注明于 地契。因此，在实务上，律师一般会向发展商取得书面确认。
示例： 中国籍的 B 女士拟直接向发展商购买一间共管公寓单位。在尽职调查过程中，发展商 确认该单位属于尚未开放出售的土著单位。因此，除非获得相关主管机关批准解除土 著限制，否则该单位不得出售予外国买方。
3. 廉价及可负担房屋
外国人士一般不得购买政府可负担房屋计划下所兴建的廉价、中价或可负担房屋。买 方可透过以下方式确认产业性质：查阅发展商资料；查阅买卖协议；查阅土地所有权 文件（如适用）；向相关房屋机构或地方政府查询。律师亦会进行必要的尽职调查， 以确认有关产业是否属于政府可负担房屋计划。由于各州均设有不同的可负担房屋政 策，因此相关规定亦有所不同。
示例： C 先生拟购买一间售价 RM250,000 的州政府可负担房屋单位。其律师确认该单位属于 仅开放予符合资格马来西亚公民购买的政府房屋计划，因此外国买方不得购买该单位。
4. 受州政府限制的产业
部分州政府可能会针对特定类别的土地或产业施加额外限制。买方可进行正式土地查 册，并查阅土地所有权文件，以确认是否存在任何「利益限制」（Restriction in Interest）。律师亦会就有关产业是否涉及其他州政府限制或额外批准要求提供法律意 见。
示例： 一家外资公司拟购买农业土地作为未来发展用途。律师审阅相关州政策后，发现有关 交易须取得额外的州政府批准。因此，买方应确认有关批准能够取得后，方继续进行 交易。
外国人士购置产业的最低价格门槛
外国人士购置房地产一般须符合有关州政府所规定的最低购置价格门槛。有关门槛因 州属而异，并可能因产业类别不同而有所区别。
部分州政府会分别就以下不同类别的 产业设定不同的最低购置价格：
• 分层地契产业；
• 有地住宅；
• 商业产业；及
• 工业产业。
由于各州政府可不时检讨及调整相关政策，外国买方在签订任何买卖协议前，应向律 师或有关主管机关确认最新规定。目前一般情况如下：
• 联邦直辖区（吉隆坡、布城及纳闽）：RM1,000,000 或以上；
• 雪兰莪州：RM1,000,000 至 RM2,000,000（视地区而定）；
• 柔佛州：RM1,000,000 或以上，并须符合分区政策；
• 槟城州：威省 RM800,000；槟岛 RM1,000,000；
• 马六甲州：约 RM500,000 或以上；
• 沙巴及砂拉越：约 RM600,000 或以上；
• 其他州属：一般为 RM1,000,000 或以上。 州政府批准（State Authority Consent）
外国人士购置房地产最重要的法律要求之一，是取得相关州政府的批准。根据《1965 年国家土地法典》，凡涉及外国权益的土地转让，一般均须取得州政府批准后，方可 完成产权转让登记。州政府批准的申请程序通常包括：
1. 准备规定表格；
2. 提交所需证明文件；
3. 缴付行政费用；
4. 由有关政府部门审核申请；以及
5. 州政府作出批准决定。
有关申请通常由买方律师在买卖协议签署后负责准备及提交。审批时间因州属不同而 有所差异，一般可能需时数星期甚至数个月。倘若未能取得州政府批准，产权转让将 无法完成登记，并可能导致整个交易延误。
外国人购置产业征费-
经常被忽略的重要费用 除了购买价款、律师费、印花税、登记费、州政府批准申请费用及贷款相关费 用外，外国买方亦应特别留意部分州政府所征收的外国人购置产业征费（Foreign Acquisition Levy）。
外国人购置产业征费，是州政府作为批准外国人士购置房地产的其中一项条件 而征收的费用。该项征费与以下费用完全不同：
• 印花税；
• 律师费；
• 登记费；
• 州政府批准申请费用；及
• 贷款相关费用。
因此，外国买方切勿误以为缴付印花税及律师费后，便已涵盖所有政府收费。
为什么需要缴纳外国人购置产业征费？
有关征费属于州政府规管外国人士拥有房地产制度的一部分。主要目的包括：
- 让州政 府管理外国人士参与本地房地产市场；
- 配合州政府的土地管理政策；
- 为州政府土地行 政事务提供财政收入。
外国人购置产业征费如何计算？
不同州政府采用不同的计算方式。征费可依据以下其中一种方式计算：
• 固定金额；
• 买卖价格的一定百分比；
• 产业市值的一定百分比；或
• 买卖价格与市值两者之间较高者作为计算基础。
举例而言，槟城州目前一般会就部分外国人士购置房地产征收约 3% 的外国人购 置产业征费，而该项费用属于其他交易费用以外的额外成本。不同州属所采用的征费 率及计算方式均有所不同。 由于有关外国人购置房地产政策及征费率可能不时作出调整，外国买方应在进 行任何交易前，向律师取得最新法律意见。
外国人购置产业征费何时缴付？
一般而言，外国人购置产业征费须于州政府批准申请获批后缴付。州政府在发 出批准文件时，通常会附带若干批准条件，其中包括规定买方须于指定期限内缴清有 关征费，方可使用有关批准办理产权转让登记。 若买方未能按时缴付有关征费，可能导致额外费用产生，并影响整个交易的完 成时间。因此，外国买方应在交易初期向律师索取完整的费用预算，以免于交易完成 阶段出现预算不足或其他不必要的困难。
马来西亚购置房地产程序
第一步：选择产业及进行初步调查 在决定购买产业之前，买方应先对有关产业进行尽职调查。调查范围一般包括： 核实业主身份；查阅土地所有权资料；确认是否存在利益限制； 确认产业性质及类别； 调查产业是否涉及任何产权负担，例如抵押、留置权或其他登记事项。通过完善的尽 职调查，可有效降低交易风险，并避免日后产生法律纠纷。
第二步：支付订金 当买方决定购买有关产业后，可根据双方协议支付订金，以保留该产业。订金 的金额及相关条款，应依双方所协定的条件而定。
第三步：申请贷款 如买方需要融资，可向金融机构申请房屋贷款。外国买方应注意，各银行对外国人士 的贷款审批标准一般较本地买方严格，包括贷款成数、收入证明及其他贷款条件均可 能有所不同。
第四步：委任律师 完成订购程序后，买方应尽快委任具备房地产买卖经验的律师协助处理交易。
第五步：签署买卖协议 买卖双方签署《买卖协议》（Sale and Purchase Agreement，简称 SPA）。SPA 是规范买 卖双方权利及义务的重要法律文件，通常包括：买卖价格；付款方式；完成交易期限； 先决条件；违约责任及补救措施。双方应于签署前仔细阅读协议内容，并咨询律师意 见。
第六步：申请州政府批准 签署买卖协议后，买方律师将代表买方向有关州政府提交州政府批准申请。州政府批 准属于整个交易过程中不可或缺的重要程序，并可能影响交易完成时间。待州政府批 准获批后，买方通常须按照批准条件缴付：外国人购置产业征费及其他州政府规定应 缴付的费用。
第七步：支付余款 买卖协议所规定的所有条件均获履行后，买方须于协议所订明的完成期限内支付余下 购房价款。
第八步：办理产权转让登记 待所有批准取得及有关文件备妥后，转让文件将办理印花税评定及缴纳印花税。随后， 产权转让文件将提交至相关土地局或土地注册局办理登记手续。完成登记后，买方正 式成为该产业的合法注册业主。
购置房地产涉及的费用
外国买方在购房前，应预留足够预算，以支付整个交易过程中所涉及的各项费用，包 括： • 购房价款； • 律师费； • 杂费及代垫费用； • 转让文件印花税； • 贷款文件律师费； • 州政府批准申请费用；及 • 外国人购置产业征费。
买方应于交易初期向律师索取详细费用预算，以便妥善规划整体购房成本。
外国买方常见的法律问题
1. 购买受限制产业
若买方未有事先确认产业是否属于土著保留单位或受其他法律限制，可能导致交易无 法完成，甚至产生不必要的延误及损失。
2. 州政府批准延误
州政府批准并非自动取得。审批时间可能较预期为长，因此买方应预留充足时间，并 避免影响买卖协议下的完成期限。
3. 融资困难
外国买方一般须符合较严格的贷款条件，包括：较低贷款成数；更严格的收入审核； 较高的资金证明要求。
4. 尽职调查不足
若未充分调查产业的法律状况，买方可能面临其他影响产权的法律风险。
5. 未遵守买卖协议规定
若买方未能依照买卖协议所规定的付款期限或其他义务履约，可能导致：须支付逾期 利息；卖方有权终止买卖协议；承担其他合同责任及法律后果。
常见问题
i. 外国人可以购买有地住宅吗？
可以。惟须符合有关州政府所规定的最低购房价格、州政府批准及其他适用规定。
ii. 外国人可以购买农业土地吗？
在某些情况下可以。然而，视乎土地性质及各州政策，可能须符合额外限制及取得进 一步批准。
iii. 州政府批准是否属于强制要求？
一般而言，凡涉及外国权益的产业转让，均须取得州政府批准后，方可办理产权转让 登记。
iv. 州政府批准一般需要多久？
审批时间因州属及个案复杂程度而异。买方应预留额外时间，以配合审批程序。
v. 外资公司可以在马来西亚购买房地产吗？
可以。惟仍须遵守适用法律、州政府政策及相关批准规定。
结论
马来西亚凭借完善的法律制度及具吸引力的投资环境，仍然是外国人士购置房 地产的热门地点。然而，外国买方在购房过程中，必须充分了解各项法律规定、产权 限制、州政府审批程序及各州不同的政策要求。 在交易初期委任经验丰富的房地产律师，不仅有助于进行全面尽职调查、办理 所需批准及完成产权转让手续，更能确保整个交易依法顺利完成，并有效降低潜在法 律风险。由于每宗房地产交易均具有不同特点及法律考量，外国买方在签订任何协议 前，均应寻求专业法律意见，以确保自身权益获得充分保障。
30 Jul 2026
