+6018-981 6866 
cyl.chienglum@gmail.com 
PEMEROLEHAN HARTANAH OLEH WARGA ASING DI MALAYSIA: MEMAHAMI KEBENARAN PIHAK BERKUASA NEGERI, LEVI PEMEROLEHAN HARTANAH OLEH KEPENTINGAN ASING DAN PROSES PEMBELIAN HARTANAH
Pengenalan
Malaysia terus menjadi destinasi yang menarik bagi pelabur hartanah asing berikutan kedudukannya yang strategik, infrastruktur yang maju, sistem perundangan yang mantap serta harga hartanah yang lebih kompetitif berbanding bandar-bandar utama lain di rantau ini. Sama ada bagi tujuan pelaburan, persaraan, penempatan semula atau pengembangan perniagaan, semakin ramai pembeli asing meneroka peluang yang ditawarkan oleh pasaran hartanah Malaysia.
Walaupun Malaysia secara amnya membenarkan pemilikan hartanah oleh warga asing, pemerolehan tersebut tertakluk kepada pelbagai keperluan undang-undang, sekatan dan proses kelulusan. Oleh itu, pembeli asing hendaklah memahami undang-undang serta dasar negeri yang berkenaan sebelum meneruskan sebarang transaksi.
Artikel ini memberikan gambaran keseluruhan mengenai pertimbangan undang-undang utama yang perlu diketahui oleh warga asing yang berhasrat untuk memperoleh hartanah di Malaysia.
Bolehkah Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia?
Ya. Individu asing dan syarikat milik asing secara amnya dibenarkan memperoleh hartanah di Malaysia, tertakluk kepada pematuhan terhadap undang-undang Persekutuan, dasar-dasar Negeri serta keperluan kelulusan yang berkenaan.
Perundangan utama yang mengawal hal ehwal tanah di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara 1965. Walau bagaimanapun, memandangkan pentadbiran tanah berada di bawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri masing-masing, syarat-syarat yang mengawal pemilikan hartanah oleh warga asing mungkin berbeza dari satu negeri ke negeri yang lain. Sehubungan itu, pembeli asing hendaklah mendapatkan pengesahan mengenai syarat-syarat yang terpakai di negeri di mana hartanah tersebut terletak.
Jenis-Jenis Hartanah Yang Boleh Diperoleh Oleh Warga Asing
Secara amnya, pembeli asing dibenarkan memperoleh kategori hartanah berikut:
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa kategori hartanah yang secara amnya tidak boleh dimiliki oleh warga asing.
Sekatan Terhadap Pemilikan Hartanah Oleh Warga Asing
Kategori hartanah yang secara amnya tidak boleh dimiliki oleh warga asing:
1. Tanah Rizab Melayu
Tanah Rizab Melayu dikhaskan secara eksklusif untuk orang Melayu dan dikawal selia di bawah Enakmen Rizab Melayu yang berkuat kuasa di negeri-negeri berkenaan. Secara amnya, tanah tersebut tidak boleh dipindah milik, dipajak atau dilupuskan kepada warga asing. Pembeli boleh membuat carian rasmi tanah di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran Tanah yang berkaitan. Dokumen hak milik lazimnya akan menunjukkan sama ada tanah tersebut merupakan Tanah Rizab Melayu.
Contoh:
Encik A, seorang warganegara Singapura, berhasrat membeli sebuah rumah kediaman bertanah di Negeri Sembilan. Sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli, peguam beliau membuat carian rasmi tanah dan mendapati bahawa hak milik tanah tersebut mempunyai catatan sebagai “Tanah Rizab Melayu”. Oleh sebab Tanah Rizab Melayu hanya boleh dimiliki oleh orang Melayu menurut Enakmen Negeri yang berkaitan, urus niaga tersebut tidak boleh diteruskan.
2. Lot Bumiputera
Sesetengah hartanah telah diperuntukkan sebagai Lot Bumiputera menurut dasar perumahan negeri. Lot-lot tersebut dikhaskan untuk pembeli Bumiputera dan secara amnya tidak boleh diperoleh oleh warga asing. Status Bumiputera sesuatu hartanah boleh disahkan melalui: semakan dokumen hak milik (jika berkenaan); pengesahan daripada pemaju sekiranya hartanah masih di bawah Hak Milik Induk; atau pertanyaan kepada Pihak Berkuasa Negeri yang berkaitan. Berbeza dengan Tanah Rizab Melayu, status Lot Bumiputera tidak semestinya dicatatkan pada dokumen hak milik, khususnya bagi hartanah yang masih berada di bawah Hak Milik Induk. Dalam amalan, peguam lazimnya akan mendapatkan pengesahan daripada pemaju.
Contoh:
Cik B, seorang warganegara China, bercadang membeli sebuah unit kondominium secara terus daripada pemaju. Semasa proses usaha wajar, pemaju mengesahkan bahawa unit tersebut merupakan Lot Bumiputera yang masih belum dilepaskan untuk jualan terbuka. Oleh yang demikian, pembeli tersebut tidak boleh memperoleh unit berkenaan melainkan pelepasan telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan mengikut dasar negeri yang terpakai.
3. Rumah Kos Rendah dan Rumah Mampu Milik
Warga asing secara amnya tidak dibenarkan memperoleh rumah kos rendah, rumah kos sederhana atau rumah mampu milik yang dibangunkan di bawah skim perumahan Kerajaan. Status sesuatu hartanah boleh disahkan melalui: rekod pemaju; Perjanjian Jual Beli; dokumen hak milik (jika berkenaan); atau pertanyaan kepada pihak berkuasa perumahan atau pihak berkuasa tempatan yang berkaitan. Peguam juga akan menjalankan usaha yang sewajarnya bagi menentukan sama ada hartanah tersebut merupakan sebahagian daripada skim perumahan mampu milik Kerajaan, memandangkan setiap negeri mempunyai dasar dan skim perumahan mampu milik yang berbeza.
Contoh:
Encik C bercadang membeli sebuah apartmen berharga RM250,000 di bawah program perumahan mampu milik negeri. Peguam beliau menasihatkan bahawa unit tersebut merupakan sebahagian daripada skim perumahan Kerajaan yang hanya diperuntukkan kepada warganegara Malaysia yang layak. Oleh itu, hartanah tersebut tidak boleh diperoleh oleh pembeli asing.
4. Hartanah Yang Tertakluk Kepada Sekatan Negeri
Sesetengah negeri mungkin mengenakan sekatan tambahan ke atas kategori tanah atau hartanah tertentu. Keperluan yang terpakai hendaklah disemak berdasarkan keadaan setiap kes. Pembeli boleh menjalankan carian rasmi tanah dan menyemak dokumen hak milik bagi mengenal pasti sama ada terdapat Sekatan Kepentingan yang dicatatkan pada hak milik. Peguam akan menasihatkan sama ada pemerolehan yang dicadangkan memerlukan kelulusan tambahan atau tertakluk kepada sekatan tertentu di bawah dasar negeri yang berkenaan.
Contoh:
Sebuah syarikat milik asing bercadang memperoleh tanah pertanian bagi tujuan pembangunan pada masa hadapan. Setelah meneliti dasar negeri yang berkaitan, peguam mendapati bahawa pemerolehan tersebut memerlukan kelulusan tambahan daripada Pihak Berkuasa Negeri. Oleh yang demikian, pembeli hanya wajar meneruskan transaksi tersebut selepas memastikan bahawa kelulusan yang diperlukan boleh diperoleh.
Nilai Minimum Pemerolehan Hartanah
Pemerolehan hartanah oleh warga asing lazimnya tertakluk kepada nilai minimum pembelian yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri yang berkenaan. Nilai minimum tersebut berbeza mengikut negeri dan juga jenis hartanah yang ingin diperoleh. Sesetengah negeri menetapkan ambang nilai yang berbeza bagi:
Memandangkan syarat-syarat tersebut boleh dipinda dari semasa ke semasa oleh Pihak Berkuasa Negeri, pembeli asing adalah disarankan untuk mendapatkan nasihat undang-undang yang terkini sebelum memasuki sebarang transaksi. Secara amnya, nilai minimum adalah seperti berikut:
Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Salah satu keperluan undang-undang yang paling penting dalam pemerolehan hartanah oleh warga asing ialah mendapatkan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Menurut Kanun Tanah Negara 1965, pindah milik yang melibatkan kepentingan asing lazimnya memerlukan kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum urusan pendaftaran pindah milik dapat disempurnakan. Proses permohonan biasanya melibatkan:
Permohonan tersebut lazimnya disediakan dan dikemukakan oleh peguam yang mewakili pembeli selepas Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Tempoh pemprosesan adalah berbeza mengikut negeri dan boleh mengambil masa beberapa minggu atau beberapa bulan. Kegagalan memperoleh kebenaran yang diperlukan boleh menghalang pendaftaran pindah milik serta menyebabkan kelewatan dalam penyempurnaan transaksi.
Levi Pemerolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing – Kos Penting Yang Sering Diabaikan
Selain harga belian, duti setem, fi guaman, fi pendaftaran, fi pemprosesan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri serta kos berkaitan pembiayaan, pembeli asing juga perlu mengambil perhatian terhadap Levi Pemerolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing yang dikenakan oleh sesetengah Pihak Berkuasa Negeri.
Levi ini merupakan bayaran yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebagai salah satu syarat untuk meluluskan pemerolehan hartanah oleh kepentingan asing. Levi tersebut adalah berasingan daripada:
Oleh yang demikian, pembeli asing tidak seharusnya menganggap bahawa pembayaran duti setem dan fi guaman sahaja telah meliputi semua bayaran yang perlu dibayar kepada Kerajaan berkaitan pemerolehan hartanah tersebut.
Mengapakah Levi Ini Dikenakan?
Levi ini merupakan sebahagian daripada rangka kerja kawal selia negeri yang mengawal pemilikan hartanah oleh kepentingan asing. Antara tujuan utama levi ini ialah: mengawal penyertaan warga asing dalam pasaran hartanah tempatan; menyokong pelaksanaan dasar pemilikan hartanah oleh warga asing di peringkat negeri; dan menjana hasil bagi pentadbiran hal ehwal tanah di negeri berkenaan. Memandangkan pentadbiran tanah merupakan perkara di bawah bidang kuasa Negeri menurut Perlembagaan Persekutuan, setiap Pihak Berkuasa Negeri mempunyai budi bicara untuk menggubal dasar pemilikan hartanah oleh warga asing, termasuk mengenakan levi tersebut.
Bagaimanakah Levi Dikira?
Kaedah pengiraan levi adalah berbeza mengikut dasar setiap negeri. Bergantung kepada dasar negeri yang terpakai, levi boleh dikira berdasarkan:
Sebagai contoh, Negeri Pulau Pinang diketahui mengenakan levi sekitar 3% ke atas pemerolehan hartanah tertentu oleh warga asing, sebagai tambahan kepada kos-kos transaksi yang lain. Walau bagaimanapun, kadar levi dan kaedah pengiraannya berbeza antara negeri dan boleh dipinda dari semasa ke semasa.
Oleh itu, pembeli asing adalah disarankan untuk mendapatkan nasihat undang-undang yang terkini sebelum memasuki sebarang transaksi.
Bilakah Levi Perlu Dibayar?
Secara amnya, levi perlu dibayar selepas Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri diluluskan. Apabila kelulusan diberikan, Pihak Berkuasa Negeri lazimnya akan mengenakan syarat-syarat tertentu, termasuk kewajipan untuk menjelaskan levi tersebut dalam tempoh yang ditetapkan sebelum kelulusan berkenaan boleh digunakan bagi tujuan pendaftaran pindah milik.
Kegagalan mematuhi syarat pembayaran levi boleh mengakibatkan kos tambahan serta menimbulkan kesukaran yang boleh melambatkan penyempurnaan transaksi. Oleh yang demikian, pembeli asing hendaklah mendapatkan anggaran kos yang lengkap daripada peguam mereka pada peringkat awal transaksi bagi mengelakkan kos yang tidak dijangka semasa proses penyempurnaan.
Proses Pembelian Hartanah di Malaysia: Langkah Demi Langkah
Langkah 1: Pemilihan Hartanah dan Semakan Awal
Sebelum membuat keputusan untuk membeli sesuatu hartanah, pembeli hendaklah menjalankan usaha wajar terhadap hartanah tersebut. Usaha wajar lazimnya merangkumi: pengesahan pemilikan hartanah; semakan butiran hak milik; pengenalpastian sebarang sekatan kepentingan; pengesahan status hartanah; dan semakan sama ada hartanah tersebut tertakluk kepada apa-apa bebanan, seperti gadaian, kaveat atau sekatan lain. Usaha wajar yang menyeluruh dapat membantu pembeli mengenal pasti sebarang isu undang-undang yang berpotensi menjejaskan transaksi.
Langkah 2: Pembayaran Wang Tempahan
Setelah pembeli membuat keputusan untuk meneruskan pembelian, suatu wang tempahan (booking fee) boleh dibayar bagi tujuan menempah hartanah tersebut, tertakluk kepada terma dan syarat yang dipersetujui oleh pihak-pihak.
Langkah 3: Pengaturan Pembiayaan
Sekiranya pembiayaan diperlukan, pembeli boleh memohon pinjaman daripada institusi kewangan. Pembeli asing hendaklah mengambil perhatian bahawa syarat pembiayaan yang dikenakan oleh institusi kewangan mungkin berbeza daripada syarat yang dikenakan kepada warganegara Malaysia, termasuk margin pembiayaan, keperluan dokumentasi dan kriteria kelayakan.
Langkah 4: Melantik Peguam
Selepas hartanah ditempah, pembeli hendaklah melantik seorang peguam yang berpengalaman dalam urusan pindah milik hartanah bagi memberikan nasihat undang-undang serta mengendalikan keseluruhan transaksi. Peguam lazimnya akan menjalankan usaha wajar, menyemak dokumen-dokumen berkaitan, menyediakan atau menyemak Perjanjian Jual Beli, menguruskan permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri serta menyempurnakan proses pindah milik hartanah.
Langkah 5: Menandatangani Perjanjian Jual Beli
Pihak-pihak akan menandatangani Perjanjian Jual Beli, yang memperuntukkan hak dan tanggungjawab pembeli serta penjual. SPA lazimnya mengandungi peruntukan berkaitan: harga belian; kaedah pembayaran; tempoh penyempurnaan transaksi; syarat-syarat terdahulu; dan akibat sekiranya berlaku kemungkiran.
Langkah 6: Permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Selepas SPA ditandatangani, permohonan bagi mendapatkan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri akan dikemukakan. Proses ini merupakan salah satu komponen penting dalam transaksi dan boleh mempengaruhi tempoh penyempurnaan keseluruhan. Setelah kelulusan diperoleh, pembeli mungkin dikehendaki menjelaskan Levi Pemerolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing serta fi-fi lain yang dikenakan oleh pihak berkuasa berkaitan sebagai syarat kepada kelulusan tersebut.
Langkah 7: Pembayaran Baki Harga Belian
Setelah semua syarat yang diperuntukkan dalam SPA dipenuhi, baki harga belian hendaklah dijelaskan dalam tempoh penyempurnaan yang dipersetujui oleh pihak-pihak.
Langkah 8: Pendaftaran Pindah Milik
Setelah semua kelulusan diperoleh dan dokumentasi yang diperlukan disempurnakan, instrumen pindah milik akan diadili untuk tujuan duti setem sebelum didaftarkan di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran Tanah yang berkenaan. Pendaftaran tersebut melengkapkan proses pindah milik dan menjadikan pembeli sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut.
Kos-Kos Yang Terlibat Dalam Pemerolehan Hartanah
Pembeli asing hendaklah menyediakan peruntukan kewangan yang mencukupi bagi menampung kos-kos yang berkaitan dengan transaksi, termasuk:
Isu-Isu Undang-Undang Yang Lazim Dihadapi Oleh Pembeli Asing
1. Membeli Hartanah Yang Tertakluk Kepada Sekatan
Kegagalan menyemak sama ada sesuatu hartanah tertakluk kepada sekatan seperti status Lot Bumiputera atau larangan lain boleh mengakibatkan komplikasi serta kelewatan dalam transaksi.
2. Kelewatan Mendapatkan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri bukanlah suatu proses yang automatik dan mungkin mengambil masa yang lebih lama daripada jangkaan.
3. Cabaran Mendapatkan Pembiayaan
Pembeli asing mungkin tertakluk kepada syarat pembiayaan yang lebih ketat, termasuk margin pembiayaan yang lebih rendah dan keperluan dokumentasi yang lebih menyeluruh.
4. Usaha Wajar Yang Tidak Mencukupi
Kegagalan menjalankan usaha wajar yang sewajarnya terhadap status undang-undang sesuatu hartanah boleh mendedahkan pembeli kepada risiko yang tidak dijangka.
5. Ketidakpatuhan Terhadap SPA
Kegagalan mematuhi tempoh atau obligasi yang diperuntukkan dalam SPA boleh menyebabkan pembeli dikenakan faedah pembayaran lewat, memberikan hak kepada penjual untuk menamatkan perjanjian, atau mengakibatkan implikasi kontrak yang lain.
Soalan Lazim
i. Bolehkah warga asing membeli rumah bertanah di Malaysia?
Ya. Tertakluk kepada syarat-syarat yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri, termasuk nilai minimum pembelian, Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan keperluan lain yang berkaitan.
ii. Bolehkah warga asing membeli tanah pertanian?
Dalam keadaan tertentu, ya. Walau bagaimanapun, sekatan dan kelulusan tambahan mungkin terpakai bergantung kepada kategori tanah serta dasar negeri yang berkaitan.
iii. Adakah Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri wajib diperoleh?
Dalam kebanyakan transaksi yang melibatkan kepentingan asing, Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri perlu diperoleh sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
iv. Berapakah tempoh yang diperlukan untuk mendapatkan kelulusan?
Tempoh pemprosesan berbeza antara negeri dan bergantung kepada kerumitan sesuatu permohonan. Pembeli hendaklah mengambil kira tempoh tambahan tersebut semasa merancang transaksi.
v. Bolehkah syarikat milik asing memperoleh hartanah di Malaysia?
Ya. Walau bagaimanapun, pemerolehan tersebut tertakluk kepada undang-undang yang berkuat kuasa, dasar negeri serta keperluan kelulusan yang berkaitan.
Kesimpulan
Malaysia terus menjadi destinasi yang menarik bagi pemilikan hartanah oleh warga asing berikutan persekitaran pelaburannya yang kondusif serta rangka kerja perundangan yang mantap. Walau bagaimanapun, pembeli asing hendaklah memahami dengan jelas keperluan undang-undang, sekatan pemilikan, prosedur kelulusan serta dasar-dasar yang berbeza di setiap negeri sebelum memasuki sesuatu transaksi.
Melantik peguam yang berpengalaman pada peringkat awal dapat membantu pembeli menjalankan usaha wajar yang sewajarnya, memperoleh kelulusan yang diperlukan serta memastikan keseluruhan transaksi disempurnakan dengan lancar dan mematuhi kehendak undang-undang. Memandangkan setiap transaksi mempunyai fakta dan pertimbangan undang-undang yang tersendiri, pembeli asing adalah disarankan untuk mendapatkan nasihat undang-undang profesional sebelum membuat sebarang komitmen untuk memperoleh hartanah di Malaysia.
Malaysia terus menjadi destinasi yang menarik bagi pelabur hartanah asing berikutan kedudukannya yang strategik, infrastruktur yang maju, sistem perundangan yang mantap serta harga hartanah yang lebih kompetitif berbanding bandar-bandar utama lain di rantau ini. Sama ada bagi tujuan pelaburan, persaraan, penempatan semula atau pengembangan perniagaan, semakin ramai pembeli asing meneroka peluang yang ditawarkan oleh pasaran hartanah Malaysia.
Walaupun Malaysia secara amnya membenarkan pemilikan hartanah oleh warga asing, pemerolehan tersebut tertakluk kepada pelbagai keperluan undang-undang, sekatan dan proses kelulusan. Oleh itu, pembeli asing hendaklah memahami undang-undang serta dasar negeri yang berkenaan sebelum meneruskan sebarang transaksi.
Artikel ini memberikan gambaran keseluruhan mengenai pertimbangan undang-undang utama yang perlu diketahui oleh warga asing yang berhasrat untuk memperoleh hartanah di Malaysia.
Bolehkah Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia?
Ya. Individu asing dan syarikat milik asing secara amnya dibenarkan memperoleh hartanah di Malaysia, tertakluk kepada pematuhan terhadap undang-undang Persekutuan, dasar-dasar Negeri serta keperluan kelulusan yang berkenaan.
Perundangan utama yang mengawal hal ehwal tanah di Semenanjung Malaysia ialah Kanun Tanah Negara 1965. Walau bagaimanapun, memandangkan pentadbiran tanah berada di bawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri masing-masing, syarat-syarat yang mengawal pemilikan hartanah oleh warga asing mungkin berbeza dari satu negeri ke negeri yang lain. Sehubungan itu, pembeli asing hendaklah mendapatkan pengesahan mengenai syarat-syarat yang terpakai di negeri di mana hartanah tersebut terletak.
Jenis-Jenis Hartanah Yang Boleh Diperoleh Oleh Warga Asing
Secara amnya, pembeli asing dibenarkan memperoleh kategori hartanah berikut:
- Hartanah kediaman termasuk kondominium, apartmen, pangsapuri servis serta hartanah bertanah tertentu;
- Hartanah komersial seperti pejabat, lot kedai dan rumah kedai; dan
- Hartanah perindustrian, tertakluk kepada dasar dan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri yang berkaitan.
Walau bagaimanapun, terdapat beberapa kategori hartanah yang secara amnya tidak boleh dimiliki oleh warga asing.
Sekatan Terhadap Pemilikan Hartanah Oleh Warga Asing
Kategori hartanah yang secara amnya tidak boleh dimiliki oleh warga asing:
1. Tanah Rizab Melayu
Tanah Rizab Melayu dikhaskan secara eksklusif untuk orang Melayu dan dikawal selia di bawah Enakmen Rizab Melayu yang berkuat kuasa di negeri-negeri berkenaan. Secara amnya, tanah tersebut tidak boleh dipindah milik, dipajak atau dilupuskan kepada warga asing. Pembeli boleh membuat carian rasmi tanah di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran Tanah yang berkaitan. Dokumen hak milik lazimnya akan menunjukkan sama ada tanah tersebut merupakan Tanah Rizab Melayu.
Contoh:
Encik A, seorang warganegara Singapura, berhasrat membeli sebuah rumah kediaman bertanah di Negeri Sembilan. Sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli, peguam beliau membuat carian rasmi tanah dan mendapati bahawa hak milik tanah tersebut mempunyai catatan sebagai “Tanah Rizab Melayu”. Oleh sebab Tanah Rizab Melayu hanya boleh dimiliki oleh orang Melayu menurut Enakmen Negeri yang berkaitan, urus niaga tersebut tidak boleh diteruskan.
2. Lot Bumiputera
Sesetengah hartanah telah diperuntukkan sebagai Lot Bumiputera menurut dasar perumahan negeri. Lot-lot tersebut dikhaskan untuk pembeli Bumiputera dan secara amnya tidak boleh diperoleh oleh warga asing. Status Bumiputera sesuatu hartanah boleh disahkan melalui: semakan dokumen hak milik (jika berkenaan); pengesahan daripada pemaju sekiranya hartanah masih di bawah Hak Milik Induk; atau pertanyaan kepada Pihak Berkuasa Negeri yang berkaitan. Berbeza dengan Tanah Rizab Melayu, status Lot Bumiputera tidak semestinya dicatatkan pada dokumen hak milik, khususnya bagi hartanah yang masih berada di bawah Hak Milik Induk. Dalam amalan, peguam lazimnya akan mendapatkan pengesahan daripada pemaju.
Contoh:
Cik B, seorang warganegara China, bercadang membeli sebuah unit kondominium secara terus daripada pemaju. Semasa proses usaha wajar, pemaju mengesahkan bahawa unit tersebut merupakan Lot Bumiputera yang masih belum dilepaskan untuk jualan terbuka. Oleh yang demikian, pembeli tersebut tidak boleh memperoleh unit berkenaan melainkan pelepasan telah diluluskan oleh pihak berkuasa yang berkaitan mengikut dasar negeri yang terpakai.
3. Rumah Kos Rendah dan Rumah Mampu Milik
Warga asing secara amnya tidak dibenarkan memperoleh rumah kos rendah, rumah kos sederhana atau rumah mampu milik yang dibangunkan di bawah skim perumahan Kerajaan. Status sesuatu hartanah boleh disahkan melalui: rekod pemaju; Perjanjian Jual Beli; dokumen hak milik (jika berkenaan); atau pertanyaan kepada pihak berkuasa perumahan atau pihak berkuasa tempatan yang berkaitan. Peguam juga akan menjalankan usaha yang sewajarnya bagi menentukan sama ada hartanah tersebut merupakan sebahagian daripada skim perumahan mampu milik Kerajaan, memandangkan setiap negeri mempunyai dasar dan skim perumahan mampu milik yang berbeza.
Contoh:
Encik C bercadang membeli sebuah apartmen berharga RM250,000 di bawah program perumahan mampu milik negeri. Peguam beliau menasihatkan bahawa unit tersebut merupakan sebahagian daripada skim perumahan Kerajaan yang hanya diperuntukkan kepada warganegara Malaysia yang layak. Oleh itu, hartanah tersebut tidak boleh diperoleh oleh pembeli asing.
4. Hartanah Yang Tertakluk Kepada Sekatan Negeri
Sesetengah negeri mungkin mengenakan sekatan tambahan ke atas kategori tanah atau hartanah tertentu. Keperluan yang terpakai hendaklah disemak berdasarkan keadaan setiap kes. Pembeli boleh menjalankan carian rasmi tanah dan menyemak dokumen hak milik bagi mengenal pasti sama ada terdapat Sekatan Kepentingan yang dicatatkan pada hak milik. Peguam akan menasihatkan sama ada pemerolehan yang dicadangkan memerlukan kelulusan tambahan atau tertakluk kepada sekatan tertentu di bawah dasar negeri yang berkenaan.
Contoh:
Sebuah syarikat milik asing bercadang memperoleh tanah pertanian bagi tujuan pembangunan pada masa hadapan. Setelah meneliti dasar negeri yang berkaitan, peguam mendapati bahawa pemerolehan tersebut memerlukan kelulusan tambahan daripada Pihak Berkuasa Negeri. Oleh yang demikian, pembeli hanya wajar meneruskan transaksi tersebut selepas memastikan bahawa kelulusan yang diperlukan boleh diperoleh.
Nilai Minimum Pemerolehan Hartanah
Pemerolehan hartanah oleh warga asing lazimnya tertakluk kepada nilai minimum pembelian yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri yang berkenaan. Nilai minimum tersebut berbeza mengikut negeri dan juga jenis hartanah yang ingin diperoleh. Sesetengah negeri menetapkan ambang nilai yang berbeza bagi:
- Hartanah strata;
- Hartanah kediaman bertanah;
- Hartanah komersial; dan
- Hartanah perindustrian.
Memandangkan syarat-syarat tersebut boleh dipinda dari semasa ke semasa oleh Pihak Berkuasa Negeri, pembeli asing adalah disarankan untuk mendapatkan nasihat undang-undang yang terkini sebelum memasuki sebarang transaksi. Secara amnya, nilai minimum adalah seperti berikut:
- Wilayah Persekutuan (Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan): RM1,000,000 dan ke atas;
- Selangor: RM1,000,000 hingga RM2,000,000 bergantung kepada lokasi;
- Johor: RM1,000,000 dan ke atas, tertakluk kepada sekatan zon tertentu;
- Pulau Pinang: RM800,000 (Seberang Perai) hingga RM1,000,000 (Pulau);
- Melaka: kira-kira RM500,000 dan ke atas;
- Sabah dan Sarawak: kira-kira RM600,000 dan ke atas; dan
- Negeri-negeri lain: secara amnya RM1,000,000 dan ke atas.
Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Salah satu keperluan undang-undang yang paling penting dalam pemerolehan hartanah oleh warga asing ialah mendapatkan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri. Menurut Kanun Tanah Negara 1965, pindah milik yang melibatkan kepentingan asing lazimnya memerlukan kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri sebelum urusan pendaftaran pindah milik dapat disempurnakan. Proses permohonan biasanya melibatkan:
- Penyediaan borang-borang yang ditetapkan;
- Pengemukaan dokumen sokongan;
- Pembayaran fi pentadbiran;
- Semakan oleh pihak berkuasa yang berkaitan; dan
- Pengeluaran keputusan permohonan.
Permohonan tersebut lazimnya disediakan dan dikemukakan oleh peguam yang mewakili pembeli selepas Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Tempoh pemprosesan adalah berbeza mengikut negeri dan boleh mengambil masa beberapa minggu atau beberapa bulan. Kegagalan memperoleh kebenaran yang diperlukan boleh menghalang pendaftaran pindah milik serta menyebabkan kelewatan dalam penyempurnaan transaksi.
Levi Pemerolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing – Kos Penting Yang Sering Diabaikan
Selain harga belian, duti setem, fi guaman, fi pendaftaran, fi pemprosesan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri serta kos berkaitan pembiayaan, pembeli asing juga perlu mengambil perhatian terhadap Levi Pemerolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing yang dikenakan oleh sesetengah Pihak Berkuasa Negeri.
Levi ini merupakan bayaran yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebagai salah satu syarat untuk meluluskan pemerolehan hartanah oleh kepentingan asing. Levi tersebut adalah berasingan daripada:
- Duti Setem;
- Fi Guaman;
- Fi Pendaftaran;
- Fi Pemprosesan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri; dan
- Kos berkaitan pembiayaan.
Oleh yang demikian, pembeli asing tidak seharusnya menganggap bahawa pembayaran duti setem dan fi guaman sahaja telah meliputi semua bayaran yang perlu dibayar kepada Kerajaan berkaitan pemerolehan hartanah tersebut.
Mengapakah Levi Ini Dikenakan?
Levi ini merupakan sebahagian daripada rangka kerja kawal selia negeri yang mengawal pemilikan hartanah oleh kepentingan asing. Antara tujuan utama levi ini ialah: mengawal penyertaan warga asing dalam pasaran hartanah tempatan; menyokong pelaksanaan dasar pemilikan hartanah oleh warga asing di peringkat negeri; dan menjana hasil bagi pentadbiran hal ehwal tanah di negeri berkenaan. Memandangkan pentadbiran tanah merupakan perkara di bawah bidang kuasa Negeri menurut Perlembagaan Persekutuan, setiap Pihak Berkuasa Negeri mempunyai budi bicara untuk menggubal dasar pemilikan hartanah oleh warga asing, termasuk mengenakan levi tersebut.
Bagaimanakah Levi Dikira?
Kaedah pengiraan levi adalah berbeza mengikut dasar setiap negeri. Bergantung kepada dasar negeri yang terpakai, levi boleh dikira berdasarkan:
- suatu amaun tetap;
- suatu peratusan daripada harga belian;
- suatu peratusan daripada nilai pasaran hartanah; atau
- amaun yang lebih tinggi antara harga belian dan nilai pasaran hartanah.
Sebagai contoh, Negeri Pulau Pinang diketahui mengenakan levi sekitar 3% ke atas pemerolehan hartanah tertentu oleh warga asing, sebagai tambahan kepada kos-kos transaksi yang lain. Walau bagaimanapun, kadar levi dan kaedah pengiraannya berbeza antara negeri dan boleh dipinda dari semasa ke semasa.
Oleh itu, pembeli asing adalah disarankan untuk mendapatkan nasihat undang-undang yang terkini sebelum memasuki sebarang transaksi.
Bilakah Levi Perlu Dibayar?
Secara amnya, levi perlu dibayar selepas Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri diluluskan. Apabila kelulusan diberikan, Pihak Berkuasa Negeri lazimnya akan mengenakan syarat-syarat tertentu, termasuk kewajipan untuk menjelaskan levi tersebut dalam tempoh yang ditetapkan sebelum kelulusan berkenaan boleh digunakan bagi tujuan pendaftaran pindah milik.
Kegagalan mematuhi syarat pembayaran levi boleh mengakibatkan kos tambahan serta menimbulkan kesukaran yang boleh melambatkan penyempurnaan transaksi. Oleh yang demikian, pembeli asing hendaklah mendapatkan anggaran kos yang lengkap daripada peguam mereka pada peringkat awal transaksi bagi mengelakkan kos yang tidak dijangka semasa proses penyempurnaan.
Proses Pembelian Hartanah di Malaysia: Langkah Demi Langkah
Langkah 1: Pemilihan Hartanah dan Semakan Awal
Sebelum membuat keputusan untuk membeli sesuatu hartanah, pembeli hendaklah menjalankan usaha wajar terhadap hartanah tersebut. Usaha wajar lazimnya merangkumi: pengesahan pemilikan hartanah; semakan butiran hak milik; pengenalpastian sebarang sekatan kepentingan; pengesahan status hartanah; dan semakan sama ada hartanah tersebut tertakluk kepada apa-apa bebanan, seperti gadaian, kaveat atau sekatan lain. Usaha wajar yang menyeluruh dapat membantu pembeli mengenal pasti sebarang isu undang-undang yang berpotensi menjejaskan transaksi.
Langkah 2: Pembayaran Wang Tempahan
Setelah pembeli membuat keputusan untuk meneruskan pembelian, suatu wang tempahan (booking fee) boleh dibayar bagi tujuan menempah hartanah tersebut, tertakluk kepada terma dan syarat yang dipersetujui oleh pihak-pihak.
Langkah 3: Pengaturan Pembiayaan
Sekiranya pembiayaan diperlukan, pembeli boleh memohon pinjaman daripada institusi kewangan. Pembeli asing hendaklah mengambil perhatian bahawa syarat pembiayaan yang dikenakan oleh institusi kewangan mungkin berbeza daripada syarat yang dikenakan kepada warganegara Malaysia, termasuk margin pembiayaan, keperluan dokumentasi dan kriteria kelayakan.
Langkah 4: Melantik Peguam
Selepas hartanah ditempah, pembeli hendaklah melantik seorang peguam yang berpengalaman dalam urusan pindah milik hartanah bagi memberikan nasihat undang-undang serta mengendalikan keseluruhan transaksi. Peguam lazimnya akan menjalankan usaha wajar, menyemak dokumen-dokumen berkaitan, menyediakan atau menyemak Perjanjian Jual Beli, menguruskan permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri serta menyempurnakan proses pindah milik hartanah.
Langkah 5: Menandatangani Perjanjian Jual Beli
Pihak-pihak akan menandatangani Perjanjian Jual Beli, yang memperuntukkan hak dan tanggungjawab pembeli serta penjual. SPA lazimnya mengandungi peruntukan berkaitan: harga belian; kaedah pembayaran; tempoh penyempurnaan transaksi; syarat-syarat terdahulu; dan akibat sekiranya berlaku kemungkiran.
Langkah 6: Permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Selepas SPA ditandatangani, permohonan bagi mendapatkan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri akan dikemukakan. Proses ini merupakan salah satu komponen penting dalam transaksi dan boleh mempengaruhi tempoh penyempurnaan keseluruhan. Setelah kelulusan diperoleh, pembeli mungkin dikehendaki menjelaskan Levi Pemerolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing serta fi-fi lain yang dikenakan oleh pihak berkuasa berkaitan sebagai syarat kepada kelulusan tersebut.
Langkah 7: Pembayaran Baki Harga Belian
Setelah semua syarat yang diperuntukkan dalam SPA dipenuhi, baki harga belian hendaklah dijelaskan dalam tempoh penyempurnaan yang dipersetujui oleh pihak-pihak.
Langkah 8: Pendaftaran Pindah Milik
Setelah semua kelulusan diperoleh dan dokumentasi yang diperlukan disempurnakan, instrumen pindah milik akan diadili untuk tujuan duti setem sebelum didaftarkan di Pejabat Tanah atau Pejabat Pendaftaran Tanah yang berkenaan. Pendaftaran tersebut melengkapkan proses pindah milik dan menjadikan pembeli sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut.
Kos-Kos Yang Terlibat Dalam Pemerolehan Hartanah
Pembeli asing hendaklah menyediakan peruntukan kewangan yang mencukupi bagi menampung kos-kos yang berkaitan dengan transaksi, termasuk:
- Harga belian;
- Fi guaman;
- Perbelanjaan dan fi sampingan;
- Duti setem ke atas instrumen pindah milik;
- Fi dokumentasi pinjaman (jika berkenaan);
- Fi permohonan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri; dan
- Levi Pemerolehan Hartanah oleh Kepentingan Asing.
Isu-Isu Undang-Undang Yang Lazim Dihadapi Oleh Pembeli Asing
1. Membeli Hartanah Yang Tertakluk Kepada Sekatan
Kegagalan menyemak sama ada sesuatu hartanah tertakluk kepada sekatan seperti status Lot Bumiputera atau larangan lain boleh mengakibatkan komplikasi serta kelewatan dalam transaksi.
2. Kelewatan Mendapatkan Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri
Kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri bukanlah suatu proses yang automatik dan mungkin mengambil masa yang lebih lama daripada jangkaan.
3. Cabaran Mendapatkan Pembiayaan
Pembeli asing mungkin tertakluk kepada syarat pembiayaan yang lebih ketat, termasuk margin pembiayaan yang lebih rendah dan keperluan dokumentasi yang lebih menyeluruh.
4. Usaha Wajar Yang Tidak Mencukupi
Kegagalan menjalankan usaha wajar yang sewajarnya terhadap status undang-undang sesuatu hartanah boleh mendedahkan pembeli kepada risiko yang tidak dijangka.
5. Ketidakpatuhan Terhadap SPA
Kegagalan mematuhi tempoh atau obligasi yang diperuntukkan dalam SPA boleh menyebabkan pembeli dikenakan faedah pembayaran lewat, memberikan hak kepada penjual untuk menamatkan perjanjian, atau mengakibatkan implikasi kontrak yang lain.
Soalan Lazim
i. Bolehkah warga asing membeli rumah bertanah di Malaysia?
Ya. Tertakluk kepada syarat-syarat yang ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri, termasuk nilai minimum pembelian, Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan keperluan lain yang berkaitan.
ii. Bolehkah warga asing membeli tanah pertanian?
Dalam keadaan tertentu, ya. Walau bagaimanapun, sekatan dan kelulusan tambahan mungkin terpakai bergantung kepada kategori tanah serta dasar negeri yang berkaitan.
iii. Adakah Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri wajib diperoleh?
Dalam kebanyakan transaksi yang melibatkan kepentingan asing, Kebenaran Pihak Berkuasa Negeri perlu diperoleh sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
iv. Berapakah tempoh yang diperlukan untuk mendapatkan kelulusan?
Tempoh pemprosesan berbeza antara negeri dan bergantung kepada kerumitan sesuatu permohonan. Pembeli hendaklah mengambil kira tempoh tambahan tersebut semasa merancang transaksi.
v. Bolehkah syarikat milik asing memperoleh hartanah di Malaysia?
Ya. Walau bagaimanapun, pemerolehan tersebut tertakluk kepada undang-undang yang berkuat kuasa, dasar negeri serta keperluan kelulusan yang berkaitan.
Kesimpulan
Malaysia terus menjadi destinasi yang menarik bagi pemilikan hartanah oleh warga asing berikutan persekitaran pelaburannya yang kondusif serta rangka kerja perundangan yang mantap. Walau bagaimanapun, pembeli asing hendaklah memahami dengan jelas keperluan undang-undang, sekatan pemilikan, prosedur kelulusan serta dasar-dasar yang berbeza di setiap negeri sebelum memasuki sesuatu transaksi.
Melantik peguam yang berpengalaman pada peringkat awal dapat membantu pembeli menjalankan usaha wajar yang sewajarnya, memperoleh kelulusan yang diperlukan serta memastikan keseluruhan transaksi disempurnakan dengan lancar dan mematuhi kehendak undang-undang. Memandangkan setiap transaksi mempunyai fakta dan pertimbangan undang-undang yang tersendiri, pembeli asing adalah disarankan untuk mendapatkan nasihat undang-undang profesional sebelum membuat sebarang komitmen untuk memperoleh hartanah di Malaysia.
30 Jul 2026
