+6018-981 6866 
enquiry@chienglumassociates.com 
Perkara Yang Perlu Disemak Dalam Perisytiharan Jualan Sebelum Membeli Hartanah Lelong di Malaysia
Kami amat memahami bahawa membeli hartanah lelong di Malaysia boleh menjadi satu peluang yang sangat menarik memandangkan harga pasaran dan/atau harga rizabnya yang amat kompetitif — tidak kira sama ada anda membeli untuk tujuan pelaburan, kediaman sendiri, ataupun “property flipping”. Namun begitu, ramai pembida kali pertama melakukan kesilapan dengan hanya memberi fokus kepada harga lelongan tanpa membaca dan memahami Perisytiharan Jualan dengan teliti. Sebagai pembeli atau pembida yang bijak, kami amat menyarankan agar anda tidak terus terjun ke dalam proses bidaan tanpa memahami terlebih dahulu terma-terma tersembunyi yang penting untuk diketahui!
Perisytiharan Jualan merupakan salah satu dan satu-satunya dokumen paling penting dalam sesuatu hartanah lelong kerana ia mengandungi terma undang-undang, maklumat hartanah, risiko, serta tanggungjawab yang perlu difahami oleh pembida sebelum membuat bidaan. Kebiasaannya, anda tidak dibenarkan membuat pemeriksaan fizikal dalaman terhadap hartanah tersebut sebelum bidaan dijalankan. Oleh itu, sebagai pelabur atau pembida yang bijak, anda perlu mendapatkan sebanyak mungkin maklumat agar wang hasil titik peluh anda dilaburkan ke dalam hartanah yang tepat. Maka, Perisytiharan Jualan adalah dokumen utama yang boleh anda jadikan rujukan untuk menjalankan semakan lanjut terhadap hartanah lelong tersebut sebelum membuat pembayaran deposit kepada ejen anda.
Berikut adalah perkara penting yang kami percaya setiap pembeli hartanah lelong perlu ambil perhatian sebelum menyertai lelongan. Lazimnya, apabila pembida mendapatkan khidmat kami untuk tujuan due diligence, kami akan meminta mereka menyediakan Perisytiharan Jualan supaya kami dapat menjalankan semakan terhadap perkara-perkara berikut:-
1. Butiran Hartanah
Sebagai peguam hartanah, kami akan sentiasa mengesahkan perkara berikut:-
2. Harga Rizab
Dalam proses bidaan, harga rizab ialah jumlah minimum yang dibenarkan oleh pelelong atau mahkamah semasa lelongan dijalankan. Anda mungkin akan bertanya kepada kami, selepas mengetahui harga rizab, apakah langkah seterusnya yang perlu dilakukan?
Kebiasaannya, kami akan menasihatkan anda supaya meneliti harga rizab dengan cara berikut:-
3. Keperluan Deposit
Kebanyakan lelongan di Malaysia memerlukan pembida untuk:-
4. Tunggakan Caj
Salah satu bahagian paling penting dalam Perisytiharan Jualan adalah untuk menentukan sama ada pembida yang berjaya perlu menanggung:-
5. Status Pemilikan Kosong
Perisytiharan Jualan lazimnya tidak menjamin pemilikan kosong kerana kos dan risiko untuk mendapatkan pemilikan kosong adalah ditanggung sepenuhnya oleh pembida. Sekiranya hartanah tersebut sedang disewa, penyewa mungkin enggan menyerahkan pemilikan kosong walaupun transaksi pembelian telah selesai.
Secara ringkas, ini bermaksud:-
Sebelum membuat bidaan, anda boleh cuba:-
6. Keadaan Hartanah
Hartanah lelong kebiasaannya dijual berdasarkan prinsip “as is where is”. Prinsip ini juga terpakai dalam transaksi subsale dan adalah penting untuk anda memahami risiko asas ini.
“As is where is” bermaksud pihak bank pelelong tidak memberi jaminan bahawa hartanah tersebut berada dalam keadaan terbaik atau sesuai untuk diduduki. Perlu diingat bahawa pembida tidak dibenarkan membuat pemeriksaan dalaman hartanah kerana anda mungkin berdepan tindakan undang-undang atas pencerobohan tanpa kebenaran pemilik. Sekiranya anda tertanya-tanya sama ada anda boleh membuat tuntutan terhadap kerosakan, isu renovasi, atau vandalisme selepas pembelian, jawapannya ialah semua kos dan kerugian tersebut perlu ditanggung sepenuhnya oleh pembida.
Oleh itu, sebelum anda menekan butang bidaan, anda perlu sentiasa bersedia menyediakan bajet tambahan bagi menampung:-
7. Sekatan Kepentingan
Sebelum membida hartanah lelong, anda perlu menyemak sama ada hartanah tersebut mempunyai sekatan seperti:-
8. Tempoh Penyempurnaan (Completion Period)
Perisytiharan Jualan akan menyatakan tempoh masa untuk pembida menyelesaikan bayaran selepas lelongan disahkan.
Tempoh lazim adalah seperti berikut:-
9. Risiko Kaveat atau Isu Undang-Undang
Seperti yang dijangka, sesebuah hartanah lazimnya dilelong kerana pemilik mempunyai hutang atau tunggakan yang lama tidak dibayar. Oleh itu, adalah wajib untuk menyemak sama ada hartanah tersebut mempunyai:-
10. Baca Syarat-syarat Perisytiharan Jualan Dengan Teliti
Bahagian Syarat-syarat Perisytiharan Jualan menerangkan:-
Sememangnya adalah wajar untuk mendapatkan tawaran terbaik daripada senarai hartanah lelong yang tersedia. Hartanah lelong boleh menawarkan peluang yang sangat menarik kepada pembida, namun jangan sesekali terburu-buru menyertai bidaan kerana ia turut datang bersama risiko undang-undang, kewangan dan praktikal.
Seorang pembeli hartanah lelong yang bijak bukan sahaja melihat kepada harga semata-mata, tetapi akan meneliti Perisytiharan Jualan secara terperinci sebelum membuat keputusan untuk membida. Semakin banyak masa anda luangkan untuk memahami Perisytiharan Jualan, semakin rendah risiko anda menghadapi kejutan kos yang mahal di kemudian hari. Sentiasalah mendapatkan khidmat peguam untuk menjalankan due diligence dengan betul, dapatkan nasihat profesional apabila perlu, dan jangan sesekali membuat bidaan secara emosi kerana dalam lelongan hartanah, persediaan yang rapi adalah segala-galanya!
Perisytiharan Jualan merupakan salah satu dan satu-satunya dokumen paling penting dalam sesuatu hartanah lelong kerana ia mengandungi terma undang-undang, maklumat hartanah, risiko, serta tanggungjawab yang perlu difahami oleh pembida sebelum membuat bidaan. Kebiasaannya, anda tidak dibenarkan membuat pemeriksaan fizikal dalaman terhadap hartanah tersebut sebelum bidaan dijalankan. Oleh itu, sebagai pelabur atau pembida yang bijak, anda perlu mendapatkan sebanyak mungkin maklumat agar wang hasil titik peluh anda dilaburkan ke dalam hartanah yang tepat. Maka, Perisytiharan Jualan adalah dokumen utama yang boleh anda jadikan rujukan untuk menjalankan semakan lanjut terhadap hartanah lelong tersebut sebelum membuat pembayaran deposit kepada ejen anda.
Berikut adalah perkara penting yang kami percaya setiap pembeli hartanah lelong perlu ambil perhatian sebelum menyertai lelongan. Lazimnya, apabila pembida mendapatkan khidmat kami untuk tujuan due diligence, kami akan meminta mereka menyediakan Perisytiharan Jualan supaya kami dapat menjalankan semakan terhadap perkara-perkara berikut:-
1. Butiran Hartanah
Sebagai peguam hartanah, kami akan sentiasa mengesahkan perkara berikut:-
- Alamat hartanah dan nombor unit
- Keluasan tanah / keluasan binaan
- Jenis hartanah (apartmen, rumah bertanah, komersial dan sebagainya)
- Status pegangan (Freehold atau Leasehold)
- Status Hakmilik Strata atau Hakmilik Individu
- Maklumat pemaju dan pejabat pengurusan
2. Harga Rizab
Dalam proses bidaan, harga rizab ialah jumlah minimum yang dibenarkan oleh pelelong atau mahkamah semasa lelongan dijalankan. Anda mungkin akan bertanya kepada kami, selepas mengetahui harga rizab, apakah langkah seterusnya yang perlu dilakukan?
Kebiasaannya, kami akan menasihatkan anda supaya meneliti harga rizab dengan cara berikut:-
- Membandingkan harga rizab dengan nilai pasaran semasa melalui semakan bersama pihak bank
- Menyemak sama ada hartanah tersebut telah melalui beberapa pusingan lelongan untuk mengira kadar pengurangan harga sebelum menentukan sama ada ia benar-benar berbaloi untuk dibida
- Memahami bahawa harga rizab yang terlalu rendah mungkin menunjukkan wujudnya risiko atau masalah tersembunyi pada hartanah tersebut kerana terdapat pepatah pelabur yang mengatakan: “Sesebuah hartanah yang murah tidak semestinya merupakan tawaran yang baik sekiranya terdapat liabiliti tersembunyi.”
3. Keperluan Deposit
Kebanyakan lelongan di Malaysia memerlukan pembida untuk:-
- Membayar deposit sebanyak 10% daripada harga rizab; dan
- Membuat bayaran melalui bank draft atau pemindahan dalam talian (bergantung kepada syarat yang dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan)
4. Tunggakan Caj
Salah satu bahagian paling penting dalam Perisytiharan Jualan adalah untuk menentukan sama ada pembida yang berjaya perlu menanggung:-
- Tunggakan yuran penyelenggaraan
- Caj sinking fund
- Cukai tanah
- Cukai taksiran
- Bil utiliti
- Caj yang ditanggung oleh pihak bank
- Caj yang perlu ditanggung oleh pembida
- Tarikh akhir yang dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan untuk melengkapkan transaksi
- Mendapatkan bil tunggakan bagi mengesahkan jumlah hutang yang perlu dibayar oleh pembida sebelum membuat keputusan untuk membida kerana perkara ini akan mempengaruhi analisis harga sebenar sebelum memasuki proses bidaan. Justeru, perkara ini boleh memberi kesan besar terhadap kos sebenar pemerolehan hartanah tersebut.
5. Status Pemilikan Kosong
Perisytiharan Jualan lazimnya tidak menjamin pemilikan kosong kerana kos dan risiko untuk mendapatkan pemilikan kosong adalah ditanggung sepenuhnya oleh pembida. Sekiranya hartanah tersebut sedang disewa, penyewa mungkin enggan menyerahkan pemilikan kosong walaupun transaksi pembelian telah selesai.
Secara ringkas, ini bermaksud:-
- Hartanah lelong mungkin masih diduduki
- Pemilik asal atau penyewa sedia ada mungkin masih berada di dalam hartanah
- Anda mungkin perlu mengambil tindakan undang-undang yang boleh melibatkan kos tinggi atau rundingan yang gagal selepas pembelian
Sebelum membuat bidaan, anda boleh cuba:-
- Melawat bahagian luar hartanah untuk memeriksa sama ada ia diduduki atau disewa (elakkan pencerobohan ke dalam hartanah lelong)
- Bertanya kepada jiran atau pihak pengurusan mengenai keadaan hartanah dan tunggakan bayaran
- Memahami situasi penghunian dengan baik bagi menentukan sama ada hartanah tersebut benar-benar berbaloi untuk dibeli
6. Keadaan Hartanah
Hartanah lelong kebiasaannya dijual berdasarkan prinsip “as is where is”. Prinsip ini juga terpakai dalam transaksi subsale dan adalah penting untuk anda memahami risiko asas ini.
“As is where is” bermaksud pihak bank pelelong tidak memberi jaminan bahawa hartanah tersebut berada dalam keadaan terbaik atau sesuai untuk diduduki. Perlu diingat bahawa pembida tidak dibenarkan membuat pemeriksaan dalaman hartanah kerana anda mungkin berdepan tindakan undang-undang atas pencerobohan tanpa kebenaran pemilik. Sekiranya anda tertanya-tanya sama ada anda boleh membuat tuntutan terhadap kerosakan, isu renovasi, atau vandalisme selepas pembelian, jawapannya ialah semua kos dan kerugian tersebut perlu ditanggung sepenuhnya oleh pembida.
Oleh itu, sebelum anda menekan butang bidaan, anda perlu sentiasa bersedia menyediakan bajet tambahan bagi menampung:-
- Kos pembaikan
- Kos renovasi
- Kos pembersihan
- Kos dokumentasi guaman
- Kos penyambungan semula utiliti
7. Sekatan Kepentingan
Sebelum membida hartanah lelong, anda perlu menyemak sama ada hartanah tersebut mempunyai sekatan seperti:-
- Status lot Bumiputera
- Keperluan mendapatkan kebenaran pihak berkuasa negeri
- Sekatan tanah rizab Melayu
- Status Hakmilik Induk atau Hakmilik Strata
- Pemaju atau pelikuidasi yang menguruskan projek sekiranya hakmilik strata belum dikeluarkan
- Proses pindah milik kepada pembida mungkin mengambil masa lebih lama
- Kos tambahan mungkin timbul
- Sesetengah pembeli mungkin tidak layak sekiranya ia merupakan unit Bumiputera
8. Tempoh Penyempurnaan (Completion Period)
Perisytiharan Jualan akan menyatakan tempoh masa untuk pembida menyelesaikan bayaran selepas lelongan disahkan.
Tempoh lazim adalah seperti berikut:-
- Sembilan Puluh (90) hari
- Satu Ratus Dua Puluh (120) hari
- Kadang-kadang lanjutan masa dibenarkan dengan penalti faedah
9. Risiko Kaveat atau Isu Undang-Undang
Seperti yang dijangka, sesebuah hartanah lazimnya dilelong kerana pemilik mempunyai hutang atau tunggakan yang lama tidak dibayar. Oleh itu, adalah wajib untuk menyemak sama ada hartanah tersebut mempunyai:-
- Kaveat persendirian yang didaftarkan oleh pihak ketiga
- Kes mahkamah sedia ada yang melibatkan hartanah tersebut
- Beban atau sekatan seperti lien, easement dan sebagainya
- Isu berkaitan kebankrapan
- Status winding up pemaju
10. Baca Syarat-syarat Perisytiharan Jualan Dengan Teliti
Bahagian Syarat-syarat Perisytiharan Jualan menerangkan:-
- Tanggungjawab pembeli – untuk mengetahui apa yang perlu dilakukan oleh pembida sepanjang transaksi
- Hak pihak bank – untuk mengetahui tanggungjawab bank yang dinyatakan dalam Perisytiharan Jualan
- Akibat kegagalan – untuk mengetahui risiko dan kerugian sekiranya gagal melengkapkan pembelian
- Penalti pembayaran lewat – untuk mengetahui anggaran kos tambahan yang perlu ditanggung
- Klausa liabiliti – untuk mengetahui tanggungan liabiliti terhadap bank pelelong
Sememangnya adalah wajar untuk mendapatkan tawaran terbaik daripada senarai hartanah lelong yang tersedia. Hartanah lelong boleh menawarkan peluang yang sangat menarik kepada pembida, namun jangan sesekali terburu-buru menyertai bidaan kerana ia turut datang bersama risiko undang-undang, kewangan dan praktikal.
Seorang pembeli hartanah lelong yang bijak bukan sahaja melihat kepada harga semata-mata, tetapi akan meneliti Perisytiharan Jualan secara terperinci sebelum membuat keputusan untuk membida. Semakin banyak masa anda luangkan untuk memahami Perisytiharan Jualan, semakin rendah risiko anda menghadapi kejutan kos yang mahal di kemudian hari. Sentiasalah mendapatkan khidmat peguam untuk menjalankan due diligence dengan betul, dapatkan nasihat profesional apabila perlu, dan jangan sesekali membuat bidaan secara emosi kerana dalam lelongan hartanah, persediaan yang rapi adalah segala-galanya!
30 May 2026
